Změnit územní plán může trvat roky

Hospodářské noviny - 21.2.2001
Spekulativní nákupy pozemků jsou jednou z nejvýnosnějších, a zároveň nejrizikovějších operací v oblasti nemovitostí. Aby byla spekulace úspěšná, je téměř ve všech případech nutné provést změnu územního plánu. Pokud investor nechce čekat na zpracování dokumentu nového, může podat podnět ke změně územního plánu ještě před vypršením platnosti materiálu stávajícího.
Realitní makléři hlásí: Nejvyšší zisky v oblasti nemovitostí plynou na celém světě z obchodů, jež jsou založeny na právní přeměně nestavebních pozemků v pozemky stavební. Časem pozemkových spekulací je proto tvorba nového územního plánu. Ale ani v době schválené územně plánovací dokumentace nemusí být všem spekulativním záměrům konec. Stavební zákon totiž umožňuje podat podnět ke změně územního plánu i po jeho schválení. Pokud se investor - spekulant pro tento krok rozhodne, musí se však obrnit velkou dávkou trpělivosti. Proces změn, je ze zákona dlouhý a komplikovaný. V jeho průběhu jsou nezbytná tři až čtyři projednání v zastupitelstvu obce a dvě až tři veřejná projednání spojená s dohadovacím řízením.
Podnět ke změně územního plánu podává fyzická osoba - investor na příslušný městský (obecní) úřad. Jeho prostřednictvím jsou žádosti předány příslušnému orgánu územního plánování (viz tabulka).
V Praze, kde je nejvíce žádostí o změnu územního plánu (v tento okamžik se jedná o více než 250 podnětů), předávají obecní úřady od pondělka 19. února, kdy vstoupila v platnost novela stavebního zákona, podněty jednotlivých investorů na příslušný odbor magistrátu (ten tak v této agendě vystřídal Útvar rozvoje města, a po té jen necelé tři měsíce v této oblasti fungující Útvar pořizování podkladů a dokumentace).
I úspěšná změna funkčního využití území však k zajímavým výnosům nestačí. Zkušený spekulant si je vědom toho, že před podáním podnětu ke změně územního plánu pro danou lokalitu musí mít vybrané pozemky velmi dobře zmapované. Záludností, se kterými může investor přijít při spekulativních obchodech, je totiž bezpočet.
Protože se ke spekulacím tohoto charakteru hodí pouze vybrané pozemky, není v žádném případě vhodné bezhlavě skupovat veškerý zemědělský půdní fond (ZPF) v bezprostředním okolí vnitřního města v domnění, že se zakoupený majetek na základě změny funkčního využití území během několika měsíců zhodnotí o stovky procent.
Na zhodnocení (případně i znehodnocení) nemovitého majetku mají vyjma změny územního plánu obce vliv i takové faktory, jako je například existence biokoridorů, chráněných území, inundačního (záplavového) území, nedostatečná kapacita čistírny odpadních vod či kanalizačního sběrače. "Před nákupem pozemků je vhodné prověřit také hladinu spodní vody a geologické podmínky podloží," vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol. Výjimku netvoří ani tzv. radonové riziko, neboli množství radonu v podloží. "V lokalitách s nízkým a středním radonovým stupněm rizika lze bez problémů stavět rodinný dům. Na parcelách se středním radonovým rizikem se většinou provádějí protiradonová opatření spočívající v položení vhodné izolace," doplňuje Korec. Do lokalit s vysokým radonovým nebezpečím je však lépe parcelu pro účely rodinného bydlení neinvestovat. Faktorů, které mohou ovlivnit cenu pozemků, je však daleko více.
Poptávka po kvalitních stavebních pozemcích výrazně převyšuje v řadě měst ČR nabídku. A právě to je podle realitních makléřů základní podmínka úspěšné spekulace.
Postup při podání návrhů na pořízení změny územního plánu Prahy
1. Orgány státní správy, městské části a hl. m. Praha mohou podat návrh na pořízení změny přímo na Útvar rozvoje hlavního města Prahy, Hradčanské náměstí 8, 118 54 Praha 1.
2. Fyzické a právnické osoby mohou podávat návrhy na pořízení změn pouze prostřednictvím městských částí, jejichž území se návrh změn týká.
3. Postup při podání návrhu změn fyzickými a právnickými osobami musí splňovat následující podmínky:
 3.1. Podání návrhu na pořízení změny územního plánu je možné provést pouze písemnou formou, ze kterého bude identifikovatelné území, kterého se navržená změna týká, a popis změny, která je navrhována, i její podstata.
 Podání návrhu změny musí mít následující náležitosti:
l Předmět navrhované iniciace změny územního plánu, tj. výstižný popis navrhované změny (změna funkčního nebo prostorového uspořádání území, či popis navrhované změny včetně navrhovaných bilancí - hrubá podlažní plocha rozdělená po jednotlivých funkcích)
l Identifikace území, jehož se navržená změna týká (číslo pozemku a katastrální území, ve kterém se pozemek nachází)
l Doklad o vlastnickém právu k předmětnému území, je-li návrh změny podán fyzickou nebo právnickou osobou (netýká se orgánů státní správy, městských částí a hlavního města Prahy)
l Snímek katastrální mapy
l Stručné odůvodnění navrhované změny, v případě potřeby i s podklady dostatečně prokazujícími potřebu navrhované změny
l Zákres území, na kterém je změna navrhována do situace v měřítku 1:5000 nebo 1:2000
 3.2. V případě podání návrhu na pořízení změny územního plánu, která se týká území více městských částí, musí být tento návrh podán v požadované podobě na všechny městské části, jejichž území se dotýká.
4. Rada ZHMP zpravidla dvakrát ročně ukládá pořizovateli zpracovat zadání návrhů na pořízení změn, které do té doby byly pořizovateli doručeny.
Hana Vorlíčková